PostaБизнес
#PostaБизнес. Одностороннее расторжение договора аренды: девелоперы против, что дальше?
#PostaБизнес. Одностороннее расторжение договора аренды: девелоперы против, что дальше?

Коллапс планетарного масштаба, вызванный Covid-19, больно ударил по всем сферам жизни, по простым гражданам, представителям малого, среднего и крупного бизнеса. Один из важных вопросов — оплата аренды и, как следствие, расторжение договора в одностороннем порядке в связи с невозможностью этой оплаты. Вопрос настолько серьезный, что девелоперы обратились к Госдуме с просьбой не принимать соответствующий законопроект об одностороннем расторжении договоров аренды без поправок. Да, сегодня в рубрике #PostaБизнес мы решили затронуть непростой вопрос. Кто тут прав, ведь можно понять и арендаторов, которым нечем платить, и арендодателей, которые хотят получить свое?

В законопроекте, внесенном в Государственную Думу РФ 7 мая, говорится, что снижение ежемесячных доходов арендатора с момента введения режима повышенной готовности или ЧС более чем на 50% даёт ему право отказаться от договора аренды в одностороннем порядке без взимания любых плат. При этом арендодатель обязан вернуть предусмотренный договором обеспечительный платеж.

Проект вынесли на рассмотрение Госдумы сегодня, второе чтение планировалось 13 мая, но… Законопроект приняли уже в первом чтении. Теперь пострадавшие от коронавируса компании в одностороннем порядке могут расторгать договор аренды без штрафных санкций, также предусматривается продление сроков аренды для арендаторов государственной недвижимости. Документ направлен на поддержку тех, чьи ежемесячные доходы снизились более чем на 50% с момента введения режима ЧС, при этом арендодатели вернут депозит, если он внесен арендатором, исполнявшим условия по договору.

#PostaБизнес. Одностороннее расторжение договора аренды: девелоперы против, что дальше?

Письмо с соответствующим обращением от ГК «РЕГИОНЫ», ХК «Остров мечты», «Крокус Групп», АО «ТПС Недвижимость» и группа компаний «ЭНКА» было направлено в Государственную Думу РФ, Комитет по бюджету и налогам, в Комитет по экономической политике, промышленности, инновационному развитию и предпринимательству. Основная просьба обращения — не принимать в текущей редакции законопроект № 953580-7, предусматривающий право арендатора в одностороннем порядке отказаться от договора аренды.

В письме владельцы коммерческой недвижимости обращают внимание на то, что пунктом 3 статьи 18 законопроекта предлагается добавить в статью 19 Федерального закона № 98-ФЗ часть 5, в которой арендатор по договору аренды недвижимого имущества сможет отказаться от исполнения такого договора, то есть в одностороннем порядке расторгнуть его без штрафов. При этом из п.9 пояснительной записки к законопроекту следует, что новые требования должны были стать обязательными «для исполнения владельцами государственной и муниципальной собственности», что не уточняется основном тексте законопроекта (в п.3 ст. 18). Следовательно, в представленной редакции распространяется и на объекты коммерческой недвижимости, находящиеся в частной собственности.

#PostaБизнес. Одностороннее расторжение договора аренды: девелоперы против, что дальше?

Авторы письма считают, что принятие такого требования в отношении объектов недвижимости в частной собственности, нарушает основные начала гражданского законодательства, закрепленные в статье 1 ГК РФ, в части признания равенства участников регулируемых им отношений и свободы договора, а также основные базовые принципы делового оборота, принятые в отрасли. Также в письме говорится, что принятие законопроекта приведет к злоупотреблению арендаторами правом одностороннего расторжения путем предъявления ультимативных требований по пересмотру коммерческих условий.

Фактически эти поправки создают несправедливые договорные условия, в которых арендаторы находятся в более выгодном положении и необоснованном преимуществе по сравнению с арендодателями.

Также законопроект предполагает возврат арендаторам обеспечительных платежей. «Это потребует от арендодателей изыскания значительных финансовых ресурсов, которые в условиях экономической нестабильности, вызванной коронавирусом, у них просто отсутствуют, — считает Амиран Муцоев, член совета директоров ГК „РЕГИОНЫ“. — Это приведет к резкому росту количества судебных процессов. Более того, возврат обеспечительных платежей арендаторам повлечет в свою очередь и возврат из бюджета, ранее уплаченного с него НДС».

Подобные преференции арендаторам могут повлечь за собой риски неисполнения обязательств арендодателя перед контрагентами, перенос которых невозможен. В частности, у арендодателя возникает значительный риск неисполнения по кредитным договорам, выплатам налогов и сборов, а также заработной платы сотрудникам. Девелоперы заявляют, что следствием может стать изъятие у собственников заложенной недвижимости и дефолт компаний, сдающих помещения в аренду, и как следствие, банкротство значительной части рынка коммерческой недвижимости.

#PostaБизнес. Одностороннее расторжение договора аренды: девелоперы против, что дальше?

По мнению Амирана Муцоева, принятие поправок ухудшит и без того сложное положение в коммерческой недвижимости, так как свободный выход части арендаторов приведет к тому, что деятельность других арендаторов станет менее эффективной или вовсе неэффективной. Повод для опасения дает и тот факт, что практически все девелоперы при строительстве и реконструкции привлекают кредитные средства. При этом обеспечением кредита всегда выступает недвижимость, здание. «Следствием свободного выхода арендаторов станет неисполнение в срок кредитных обязательств девелоперов перед банками, качество кредитных портфелей значительно ухудшится, возрастут резервы, снизятся доходы банковского сектора. Это решение повлечет за собой разрушение отрасли и может стать настоящей катастрофой для рынка», — считает Амиран Муцоев.

Законопроект требует обсуждения и доработки до второго чтения. В частности, надо уточнить виды и категории недвижимого имущества, на которые распространяются нормы инициативы, а также меры поддержки арендаторам из отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших от пандемии.

Самое главное — соблюсти баланс прав и обязанностей арендаторов и арендодателей, ведь принятие норм законопроекта потребует разработки дополнительных мер поддержки арендодателей. Плюс необходимо обсудить порядок определения размера указанного снижения ежемесячных доходов.

#PostaБизнес. Одностороннее расторжение договора аренды: девелоперы против, что дальше?

Пока в России кипят страсти по поводу расторжения договора аренды в одностороннем порядке, посмотрим, какие меры принимают правительства стран Европы и США, чтобы помочь арендаторам, а значит — и арендодателям.

  • В Италии компаниям компенсируют 60% арендной платы за март.
  • Во Франции для малого и среднего бизнеса отменена оплата аренды помещения и коммунальных услуг.
  • Власти Германии намерены обсудить запрет на расторжение договора аренды с неплатёжеспособными съёмщиками. По новому законопроекту Федерального министерства юстиции, Министерства внутренних дел и Министерства экономики, с 1 апреля по 30 сентября 2020 года долги по арендной плате перестанут быть достаточным основанием для расторжения договора. Не исключено, что сроки продлят до конца июля 2021 года.
  • В Великобритании решено оказать поддержку арендаторам на сумму 1 млрд фунтов стерлингов, плюс обеспечить полную компенсацию аренды для ретейлеров, если стоимость недвижимости превышает 51 тыс. фунтов стерлингов, а также компаний в сфере досуга и гостиничного бизнеса. Если стоимость недвижимости менее 15 тыс. фунтов стерлингов компания может получить грант в размере 10 тыс.
  • В Канаде ввели чрезвычайную коммерческую помощь в аренде жилья (CECRA) для малых предприятий, затронутых кризисом из-за пандемии, которая снизит арендную плату. Арендаторам малого бизнеса и арендодателям будет предложено заплатить 25% от общей арендной платы арендатора, а провинциальное и федеральное правительство оплатит долю оставшихся 50%.
12 мая 2020
Posta-Magazine для раздела PostaБизнес